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政府力推住房租赁 上市公司陆续试水

“要大力发展住房租赁市场，统筹做好非住宅类商品房去库存工作。”2月6日，江苏省十二届人大五次会议上，省长石泰峰谈到2017年政府10个方面重点工作时如此表示。

笔者注意到，继去年12月中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场后，广东、北京、新疆、贵州等地开始密集出台政策或措施，大力培育和发展住房租赁市场。

而嗅觉敏锐的资本，也迅速盯上住房租赁这一庞大市场。万科、联络互动等一些上市公司已先行先试。小米科技创始人雷军，有“风投教父”之称的阎焱，以及知名投资机构、房企、房产中介也已进入。

一些业内人士表示，我国住房租赁市场目前发展不足，未来会有很大的发展空间。据测算，2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元，预计2020年将达到1.6万亿元，2025年、2030年将分别达到2.9万亿元和4万亿元。

住建部关注江苏做法

江苏是中国楼市最火热的地区之一，南京、苏州2016年房价涨幅达到40%左右，位于全国前列。此外，省内的无锡、南通、扬州等三、四线城市房价也迅速跟涨。

为控制这种迅猛上涨势头，南京、苏州出台了史上最严厉的限购、限贷等调控措施，其他城市根据各地情况进行调控。

江苏省省长石泰峰2月6日说，2016年，江苏对房地产市场分类调控，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

不过，江苏楼市调控任务依旧较重。1月24日，江苏省物价局公布的一季度价格预期显示，有超过半数专家认为南京的房价在一季度会呈现上涨态势，无锡以平稳为主，苏州稳中缓降，徐州、常州、南通、扬州、泰州、宿迁等城市都以上涨为主。

笔者注意到，江苏省政府工作报告多处提到“房地产”，在今年将重点做好10个方面工作中，第一方面就大篇幅谈到了房地产，着墨之多在各地政府工作报告中不多见。

石泰峰表示，2017年，江苏将注重因城施策，分类调控，把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三、四线城市和特大城市间的基础设施的互联互通，促进产城融合，有效释放农业转移人口和其他常住人口的城镇住房需求。大力发展住房租赁市场，统筹做好非住宅类商品房去库存工作。坚持去库存与稳市场并重，促进房地产市场平稳健康发展。

上月召开的江苏省城市工作推进暨住房城乡建设工作会议上也提出，要积极扶持并规范住房租赁市场，严防出现大起大落，推动商业和办公房地产库存消化，促进房地产市场平稳健康发展。

据了解，近几年，南京、苏州等市已在推进住房租赁工作。南京一些企业的住房租赁业务还开展得有声有色。比如：一直从事住宅开发的银城地产，专门成立了房屋租赁公司，盘下空置的房屋，改造装修后对外招租，目前有几千间的规模。还有一些长短租公寓，也是整体收购闲置房屋，主打服务年轻人的公寓。

政府公开信息显示，为加快培育和发展住房租赁市场，推进住房租赁规模化经营，2015年11月，住建部曾会同财政部、税务总局等组成调研组，专程来苏州市开展调研。

多地发展住房租赁

除江苏外，广东、北京、新疆、贵州等地也在积极培育和发展住房租赁市场。

北京除日前启动住房租赁管理条例调研起草工作外，在土地出让市场，引进企业自持模式。今年1月19日，北京出让3宗土地，要求企业竞报自持面积。去年11月底，也有3宗土地以企业100%持有的方式决定地块归属，成功竞得土地的企业承诺100%自持物业70年。这意味着，这里的房子建成后，消费者将以租户的身份入住。

广东省日前公布了关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这意味着，商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房，并且水、电、气价格按居民标准执行。

“实施意见”还允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。此外，要“落实税收优惠”，个人出租，月收入3万元以下，在2017年底之前可免征增值税，租金收入个人所得税减半征收。

上月，新疆出台了加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见，到2020年，全区设市城市基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场，县城住房租赁市场初步发展并初具规模。

新疆对租赁住房供应提出了7条措施，包括支持租赁住房建设、积极盘活存量房源、支持住房租赁企业发展、发挥中介机构促进住房租赁作用、支持和规范个人出租住房、提高公租房货币化和运营保障能力、鼓励物业服务企业参与住房租赁活动。

贵州省也于上月底下发通知，明确对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予优惠政策支持。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。

供地方式上，鼓励地方政府盘活各类闲置土地、低效利用土地和批而未供土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应；新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限；符合划拨用地目录的，采取划拨方式供地。

多家上市公司试水

伴随着一线城市进入存量房市场时代，租赁市场的巨大潜力正逐渐被各方关注。

2016年5月，万科将其旗下长租公寓统一使用“泊寓”品牌，有意作为独立子品牌运营。在2016年的中期业绩发布会上，龙湖也宣布进军长租公寓和联合办公领域。中介公司链家则成立了“自如”品牌，负责把房屋装修，配家具后统一出租。

联络互动今年1月10日公告称，拟出资2.3亿元，通过收购股权和增资方式，拥有会找房（北京）网络技术有限公司51.33%股权。

据介绍，租房分期是租房和金融的黄金切入点，会找房通过租房分期的方式精准、巧妙地切入中国租赁市场，凭借其团队建设、风险控制和业务拓展能力快速占据了全国市场，经过两年高速发展，目前会找房的业务已经覆盖全国20多个一线及省会城市。

联络互动表示，随着城镇化进程的加快，一线城市限购政策的纷纷出台，房价的节节攀升，以及国家“购租并举”等相关政策的支持和指引，租赁服务市场空间正在悄然释放。尤其是在我国，自有率居高不下，经济发达区流动人口逐渐增加的大背景下，租赁服务的发展不仅是大势所趋也将大有作为。

房产研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约15万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有7%。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大，美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。

从国际市场看，美国租房30%机构化，日本80%机构化，日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房间数量超过90万套，市场占有率接近8%，但中国机构化不到5%。

知名人士严跃进表示，租赁市场从散户化到机构化是大势所趋，随着未来租赁市场越来越大，今后相应的投资机构及运营商会增加。但目前需注意的是，在租售价格差严重倒挂的背景下，部分租房价格百年才够买房，因此，探索租赁企业可持续的盈利模式是未来的重点。

一些业内人士认为，中央明确提出发展住房租赁企业、规范住房租赁中介机构、鼓励房企开展住房租赁业务，并鼓励和规范个人住房出租。同时，将在税收减免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点等政策颇受资本市场关注，其中商机也非常多。

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