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房企90万亿债务压顶！业主坐享楼市8成增值红利

发债融资，似乎成了房企开年的规定性动作。

楼市资本论研究院发现，2020年前十天，至少有12家房企公布发行海外债消息或融资计划，发债金额超过40亿美元。其中不乏融创中国、碧桂园、龙湖集团等头部房企。

房企高负债向来为人诟病，每年债务违约、破产重组的房企，达四五百家之多，成为社会关注的焦点。

今天，楼市资本论研究院以新年特稿破解房企高负债现象，发现在中国特定国情下，房企高负债模式安全、高效、持续运行了20年，不仅是房地产高速增长的动力源泉，也是合理切分楼市大蛋糕的精妙杠杆。

说句公道话，债务高压下，房企沦为中国社会最卖力的超级打工仔，购房人则成为楼市持续繁荣的最大获利者。楼市20年10倍增值红利，几乎有8成落到了业主们手里。

【一】行业总负债90万亿元，堪比全国GDP

房企负债历来是行业热点。全国房企目前到底积累了多少债务，没有人能说得清楚，但肯定是一个天文数字。对此，楼资研究院引用三组权威数据：

一是2019年12月26日中国经济形势解析高层报告会。重庆市原市长黄奇帆在报告中称，中国9万多家房地产商，平均负债率84%，堪称世界之最。

二是2019年底公布的第四次全国经济普查结果。截止2018年末，全国房地产业企业法人单位的资产总计115.9万亿元，负债合计为88.9万亿元，资产负债率76.71%，仅次于金融业。需要指明的是，纳入统计的房地产法人单位共计74.2万个，包括20.6万家房企、23.4万家物业管理企业，以及房地产中介20.6万家。

三是恒大研究院报告。截止2018年底，房企各主要渠道（包括美元债券、欧元债券和人民币债券等）有息负债余额，共计20.3万亿元。

综合这三组数据，可知中国房地产行业总负债88.9万亿元，其中9万家开发商有息负债20.3万亿元，资产负债率平均84%左右，大体上是不错的。

负债88.9万亿是什么概念？中国2018年GDP总量90.3万亿。这意味着，房企负债与全国经济总量旗鼓相当。

2019年，中国GDP增长6.1%，接近100万亿元大关。房企负债规模也相应地水涨船高。在如此超大规模的债务压力下，房企为还本付息、维持资金链正常运作，难怪一开年就在资本市场上各显神通，忙着融资筹钱！

【二】预售款占四成，房企债务总体安全

中国房企负债规模之大，资产负债率之高，世所罕有。高负债意味着高风险。然而，背负巨大的债务压力，中国房企却以高杠杆、快周转模式，连续多年保持正常运营、稳健扩张，创造了让世人羡慕嫉妒恨的高成长和惊人业绩。

如何理性看待这一奇特的经济现象？楼资研究院分析房企债务结构，发现中国房地产的高债务驱动和高杠杆运作，是政府、房企、消费者三方市场博弈的结果，也是特定国情下最有效的发展模式。

先看中国房企的债务构成，主要包括三大部分：

一是土地抵押贷款。房企本来应该是凭自有资金拿地，但在中国土地一级市场上，房企实际拿地资金都是银行贷款，而且是银行先行放款给房企参与土地竞拍，房企拿地后再抵押给银行。

二是开发贷款。房企拿地以后要盖房子，由于拥有大量优质抵押物，信用风险低，银行很乐意提供开发贷。在银行信贷支持下，房企只需少量自有资金，几乎可以空手涉入房地产开发。

三是房屋预售款。实际操作中，房企还没等房子盖好，就能办好预售证，以期房形式上市发售。购房人全款或按揭贷款付给开发商，在交房前都计入企业债务，但是有别于银行借贷，这种无息借款房企可以无偿使用。

从拿地到盖房到销售，房企在项目开发的每个环节都可以借力于银行和购房人的外部资金，自有资金只需15%左右，就可以正常推进项目建设并有效运转起来。

这三部分债务叠加，使得房企的资产负债率轻松超过80%。据统计，预售款自2000以来便成为房企资金第一大来源，比重维持在40%左右。

再看其它经济体的房企负债。2018年上市房企整体资产负债率，日本为68%、美国57%、英国38%，香港四大龙头房企仅32%。

两相对比，楼资研究院认为，中国上市房企虽然资产负债率高达84%，但是减去40%的预售款占比，平均水平也就44%，低于日美同行，在国际公认的安全范围内。

所以，中国房企84%的负债水平，放在其它行业或国外同行都不可思议，但在中国特定的政策设计和市场环境下，纯属合理合法的正常操作，不足为怪，也无须多虑。

【三】高杠杆+快周转，四方分食楼市蛋糕

过去20年里，中国房企在高杠杆、高负债压力驱动下，连年快周转、持续高成长，成为全球产业界一道亮丽的风景线。

楼资研究院深入研究后发现，这种模式是基于中国特定国情，由楼市有关各方协作和博弈的结果，在推动房地产业快速扩张、不断做大楼市蛋糕的同时，也对这块蛋糕进行有效切分，最终使购房人成为最大的受益群体。

先说楼市。

2000-2019年，全国平均房价从每平方米1000元涨至1万左右，20年涨了十倍左右。房价上涨固然基于人们的居住需求，但最大推手还是国家基础货币发行量，在这期间从4万亿增至32万亿，涨了8倍。超发货币必然导致物价上涨，但由于房地产供不应求，楼市犹如一个水位较低、容量超大的蓄水池，吸纳了大部分超发货币，在支持经济高增长的同时，消解了高通胀，功不可没。

再说政府。

过去20年里，中国政府以房地产为国民经济的支柱产业，为了满足人们对居住的刚性需求，出台了土地抵押贷款、住房公积金制度、购房按揭贷款、房屋预售制度等一系列优惠政策，引导社会资金大规模涌入房地产，推动房地产业快速发展并实现了楼市持续繁荣。

最后说房企。

房价十倍上涨和信贷政策支持，给房企提供了用小资金撬动大项目的发展机会。高负债固然有高风险，但也意味着高利润。在楼市持续繁荣、房价年年看涨的趋势推动下，聪明的房企捕捉市场机会，为追逐房价和利润而把杠杆推高到80%以上；然后又在债务压力下，通过快周转来回流资金，平抑债务违约风险。

房企“高负债+快周转”的运营结果，使四方分食楼市蛋糕：政府在第一时间拿到土地收入；银行获得资本增值；房企得到房价阶段性上涨的当期利润；购房者则成为楼市最大获益者，坐享房价持续累积的增值红利。

楼资研究院认为，这种精巧的政策性分利设计，使得中国楼市20年10倍上涨的巨大红利，没有让房企独吞，而是惠及广大购房人，真正实现了普通百姓对发展成果的共享。

【四】楼市10倍增值，业主获利8成

那么，从中国楼市这块大蛋糕里，购房人到底得手了多大一块？

在中国经济形势解析高层报告会上，黄奇帆估算说，中国万亿级房地产的增值利益，80%都被购房者拿走了，都落在业主手里。

他以上海一个高端房地产项目为例，做了详细论说。

李嘉诚1995年在浦东中央公园买地造房，开发四季雅园，一共700套别墅，每平方米成本1万左右，如果2000年售卖，能卖到1.2万。

大家都知道，李嘉诚不缺钱，公司负债率极低，没有还债压力，所以也不着急销售，而是长期持有，700套房产全部租赁，以十年期为准。

2010年，十年租赁到期，房价已经涨到12万，李嘉诚每平方米投入0.8-1万元重新装修2013年开始售卖，每平方米价格14-15万，超过十倍的增值红利全部收入囊中。

这种低负债、慢周转的开发模式，在香港是普遍现象，在内地却很难普及。因为内地房企负债率高达84%，房企着急卖房还债，想持有也持有不了。

高负债重压下的房产商，即使预见到房价十倍上涨，也必须在一两年内尽快卖掉房子，还清债务。黄奇帆说，就算是TOP10房企，也没有一家能够等到8倍获利再卖的。他们的悲剧在于，债务高压下，承担不起长期持有房产的时间成本。

香港房企负债率32%，低杠杆运营，成为高房价的最大获利者，垄断地位不可动摇；内地房企负债率84%，高杠杆运营，沦为中国社会的超级打工者，买房人则成为楼市繁荣的最大获利者。

这两种模式的运行结果，现在我们也看到了。内地7亿城镇人口，在20年间人均住房面积从4平方米增加到40平方米；而760万香港人中，迄今仍有380万人住在政府提供的租赁房里，人均仅4平方米。

孰优孰劣，相任不带偏见的明眼人，都会做出判断。

当然，天下没有不散的筵席，再好的发展模式，也有走到尽头的时候。

国家统计局最新数据显示，2019年，中国商品房销售额15.9725万亿元，销售面积17.1558亿平方米，基本上已经见顶。有人预计，到2030年，房地产开发总量会从17亿平方米逐渐回落到10亿平方米，达成新的供求平衡。

总量见顶，楼市由增量时代转入存量时代，房企高负债模式也不可持续，到了改弦更张的时候了。楼资研究院判断，在楼市下行和政策调控的引导下，今后十年，房企债务水平很有可能由目前的84%回落到50%左右，更多房企会选择自持物业的经营模式。

对于还没有买房的人来说，楼市留给他们的红利空间和入场时间，确实不多了！

2020年是否行动，你准备好了吗？

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