摘要：价值的逻辑
撰文|蜜姐
2021年，短短4个月，楼市大消息不断。
从严查经营贷到集中供地，从深圳二手房价格调控到打击炒房的自媒体，从各地约谈监督到不断加码，如果我们还以以往的逻辑看待楼市，恐怕一步错会导致以后步步错。
蜜姐作为一个财经自媒体的博主和楼市的参与者、观察者，今年的感触特别深。
往年的小阳春热闹非常，今年静悄悄，更多的是各地楼市调控加码的消息。
对于炒房的打击今年是尤为严厉。
影响因素楼市的因素很多，众所周知的政策、供需、货币政策等。但楼市表现得生机勃勃的时候，通常缘于这个因素：需求、杠杆、交易活跃度。
最基本的需求当然是居住，其次是投资。
而杠杆尤为重要，新城控股、泰禾、新力等黑马房企为何能短短几年从区域走向全国，从百亿销售额突破千亿销售门槛，如果蜜友们感兴趣可以去看看此前历年它们加杠杆的力度。
从房企到个人购房者无一不是如此，加杠杆是其中特别关键的因素。
正如2019年一众上市公司被扒出来远超“房姐”“房哥”，楼市不是靠购房全款热起来的，是一笔少的首付，叠加杠杆、时间和涨幅，然后再玩下去的游戏。
交易的活跃度是检验一个地区楼市真正成色的重要参考指标之一。
当我们搞清楚了这几个基本因素再来看2021年的变化，就知道楼市早已不是当初的楼市。
需求问题。
据公开的统计数据显示，我国的城市化水平约为60.6%，与发达国家之间还有20%左右的差距，但已经过了高速增长期。
今年特别有意思的是，央行一篇工作论文引发了舆论大讨论，其中关键点就是对于人口红利当时用得舒服，事后要还债。
楼市的需求肯定在，但在逐渐减少。而投资的需求，依然在但实现难度加大。
控制杠杆。
这一点即从房企端控制，也从个人端控制。
房企端从去年的“三道红线”到今年的严查经营贷，再到各大城市的集中供地。
4月底，北京、上海、广州、天津、重庆等地都推出了第一波集中供地的计划，实际上我们也看到房企小玩家很难有参与的机会了……
而大玩家也即要谨慎考虑总体资金量又要拼命去拿目标地块，竞争不可谓不激烈。但也限制了对单一地块的疯狂追逐，大概率能减少此前的天价“地王”的现象。
而个人端也是如此。
朋友今年三四月份想买房，尽管所在的二线城市没有大张旗鼓宣传严查经营贷，但实际去操作的时候就发现根本不可能拿到经营贷来买房了。
同时，北京等地还严禁保单贷款流入楼市，而二套以上各地一方面要求增加首付，另一方面要提高房贷利率，都是在严格控制居民端加杠杆。
第三，二手房市场更值得你关注。
尽管目前一些城市的新房市场依然很活跃，但如果你真的要进入楼市，应该去了解这个城市的二手房市场。
尤其是你关注的片区及楼盘的二手房去化率。
某新一线城市，最近今年常被认为是楼市的洼地，也有不少外地和本地的投资客进场。但今年，某中介老总在一投资群里鼓吹该城市楼市多么多么有价值，多位购房者出来反击自己的二手房挂牌了大半年甚至一年多根本卖不出去……
这大概也是不少城市的现状，新房市场看起来不错，但租金低，二手房市场不活跃，买到基本就是套牢。
2021年，楼市这些新趋势都非常值得我们注意。
此前，冯仑曾说以前是闭着眼睛买房都是赚钱，现状不行了。事实正是如此，现在是你睁大了眼睛买房，还可能懊悔不已，租金收入年化利率仅为1%-3%，而二手房又很难找到买家。
说了这么多，不是说就看空了，而是说趋势变了，楼市的进入门槛高了，中间的套利空间变窄了，区域分化加强，是真正需要谨慎进入的市场了，无论是居住还是想保值。
尤其是不要听信朋友、中介或某些所谓专业人士的建议，几百万上千万的房子，去看下沙盘就下叉了，我们只能对自己的钱包负责，别人也就是说说，到头来压力还在自己身上。
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