https://s0.ifengimg.com/2018/02/01/fangchan_d0c0fd07.png
楼市变局下的生存思辨:红线、杠杆与新赛道 - 凤凰网房产海南
在体验了近20年的“速度与激情”后,房地产这趟列车走到了十字路口 -来自凤凰新闻客户端
https://hn.ihouse.ifeng.com/news/2021_09_26-54687967_0.shtml

楼市变局下的生存思辨:红线、杠杆与新赛道

21世纪经济报道
2021-09-26 10:00

在体验了近20年的“速度与激情”后,房地产这趟列车走到了十字路口。

今年以来,在“房住不炒”的指导思想下,地产调控不断加码,融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台,行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化,以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。

“活下去”,对于房企而言,从未如此真切。

9月18日,由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕,数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’:后杠杆时代的梦想与现实”这一主题,共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道,并为变局中的行业提供了诸多启示。

后杠杆时代,地产企业的梦想如何安放?敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。

房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来,随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地,房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来,沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效,企业的生存哲学也面临重构。

9月18日,由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕,本次年会的主题是——“穿越‘红线’:后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道,并为变局中的行业提供了诸多启示。

“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局,国内外环境复杂多变,中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业,也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。

邓红辉指出,去年以来,房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台,使房地产业走向“去杠杆化”;集中供地制度推出,意味着行业的供给侧改革更加彻底;租购并举的强化,房地产税改革的推进,住房保障体系的建立,又令房地产业的民生属性更加凸显,并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。

因此,房地产企业既要赢得这场生存竞争,又需要在新时代重新锚定自己的位置,一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。

此次论坛既有公开发言,又有闭门讨论,话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面,范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日,大会还发布了《中国房地产产品力报告》,从终端的产品视角,探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓,为行业展示标杆的榜样。

变局之判

过去20年,中国房地产业一直处于高速发展的轨道中,虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没,但一些“副作用”也渐渐凸显,比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应,等等。

因此,近几年来,监管层通过在政策端的持续发力,试图改善这些局面,并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧,显得坚决而有力。

“‘房住不炒’并非‘权宜之计’,而是一个长期坚持的方向,因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上,中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲,强调了对政策的理解与执行。

冯俊进一步解释,住房产品既有投资属性,又有消费属性,这是不可变的。但从调控的角度,显然不能把满足投资需求放在第一位,所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。

在调控政策的选择上,华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示,行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制,是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制,一定要以基础性制度建设来治本。”

贾康说,启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑,房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上,当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性,立法之后,对地方充分授权,区分不同情况分步推进。

他还认为,除房地产税改革之外,相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。

那么,按照现有的趋势,行业将如何发展?

民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,“我们不能延续过去20年的红利,更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示,房地产行业的高增长远去是趋势性的,不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓,它也一定不会迎来新的房地产的周期,周期是没有了,趋势性逐步下行。”

生存之道

“活着才有意义……关于安全、预期、速度,安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界:安全、速度与预期”专场讨论中,当被问到现阶段企业策略的权衡时,金科股份副总裁张勇表示。

市场环境的巨变,正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来,规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反,企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。

中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示,只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要,既要求规模,又要求利润,然后又要求现金流,这个其实很难。你肯定要取舍,所以首先要安全。”

过去多年来,房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长,决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速,就会“牵一发而动全身”。

“企业如何平衡发展、安全这些事情,从我自己的从业经验来看,还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示,企业经营是一个均衡的逻辑,不能只追求一面。

林中表示,旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局,这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段,会采用不同的协同模式,但不可偏废。

此外,由于房地产的开发销售是一个周期性的过程,因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前,甚至三四年之前埋下的,等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。

回到当下,从业者的共识已经变成“保卫现金流”,然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时,张勇表示,“去库存,收一收投资,备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化,就是把力量用到资金端、财务端、营销端,而不是投资端。”

唐晓东也认为,“如果你手里库存足够多,坚决去库存,坚决把现金流找回来……企业做运营,在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理,供应链的优势充分发挥起来,也能抗风险。”

突围之术

房地产业真的没有空间了吗?冯俊指出,今后几十年,房地产市场不可能保持20多个百分点的增长,但是保持现在的建设规模,既是需要的,也是不可避免的,“在相当长的时间里面,总规模会保持在这么一个水平上。”

到2020年,全国商品房销售面积突破17万平方米,销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值,但对于常年以规模增长为追求的房企来说,若“蛋糕”不再变大,行业的“内卷”就不会停止。

兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示,“十四五”期间,全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标,销售额都有不少的增幅。如果加总,销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。

“完全可以断言,未来的市场竞争只会更加激烈,完成销售目标的难度只会更大。”他表示。

论坛期间,兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告(2021)》,对房地产产品力进行了系统的定义和梳理,并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为,随着房地产回归居住属性,产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。

除此之外,随着存量时代的到来,资管赛道的机会也大量涌现。其中,在物管领域资本化浪潮崛起的背景下,物业显然已成为最受关注的领域。

今年,大会设置了“喧嚣与冷静:物业服务的资本化与增长密码”对话,对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示,在资本化的浪潮中,物业行业进入到新的发展时代,整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步,只有做好投后管理,提高服务力,才能给企业带来有效的增量。

越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为,当下行业内有各种各样新的商业模式,也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式,核心基础都是把客户服务先做好,这是行业生存的底层逻辑。

关于行业未来的发展,龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变,两个转变”,不变的是这个行业的服务属性和民生属性,而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外,在科技的赋能下,作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。


点击查看完整内容
标签: 房地产发展 【责编】 李雨臣(PO296)
免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网房产无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性,本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,请读者自行核实相关内容。
上一篇: 下一篇:
百科推荐
楼盘推荐 更多
推荐阅读
楼面价6999元/平!深圳又一居底价拿下惠州江北靓地
咚咚找房
10:37
观点
总投资14.69亿!惠州西湖景区有大动作!涉及1条隧道
咚咚找房
10:34
观点
东莞珠海不动产登记实现跨城通办
咚咚找房
10:30
观点
光明万科光年四季花园均价22997元/㎡
咚咚找房
10:23
观点
北大附属仲恺实验学校不建了?惠州这些小区家长着急了...
咚咚找房
10:19
观点

金科天玺


查看详情